Ocena Ryzyka Zakażenia Bakterią Legionella w Budynkach Mieszkalnych – Co Musisz Wiedzieć?

Bezpieczeństwo wodne to priorytet każdego zarządcy nieruchomości. Zgodnie z najnowszymi przepisami (wdrażającymi unijną dyrektywę DWD), obostrzenia dotyczące monitoringu jakości wody, w tym oceny ryzyka występowania bakterii z rodzaju Legionella, stały się bardziej precyzyjne. Czy standardowy blok mieszkalny podlega pod rygorystyczne przepisy? Kiedy konieczna jest pełna ocena ryzyka? Odpowiadamy.

Czy standardowy blok mieszkalny to obiekt priorytetowy?

Zgodnie z polskim prawem (art. 4j ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków) standardowy budynek mieszkalny nie jest klasyfikowany jako obiekt priorytetowy. Ustawowa definicja jasno określa, że status ten dotyczy wyłącznie obiektów niemieszkalnych, w których co najmniej 50 osób dziennie jest narażonych na potencjalne ryzyko związane z wodą przeznaczoną do spożycia.
Co to oznacza w praktyce? Zarządcy typowych bloków mieszkalnych są zobowiązani do prowadzenia ogólnej analizy ryzyka wewnętrznej instalacji wodociągowej. Nie spoczywa na nich automatyczny obowiązek wykonywania regularnych badań laboratoryjnych przewidzianych dla obiektów priorytetowych, chyba że zaistnieją szczególne okoliczności.

Kiedy budynek mieszkalny (lub jego część) podlega surowszym rygorom?

Mimo że blok sam w sobie nie jest obiektem priorytetowym, istnieją sytuacje, w których cała nieruchomość lub wyodrębniona jej część zostaje objęta zaostrzonymi obowiązkami sanitarnymi. Obejmują one pełną ocenę ryzyka i regularne badania wody pod kątem obecności pałeczek Legionella. Dotyczy to następujących przypadków:

1. Zmiana funkcji na pobyt okresowy (np. aparthotel, hostel, najem krótkoterminowy)

Jeżeli lokale w budynku zostały przekształcone i funkcjonują jak baza noclegowa czy turystyczna (np. najem krótkoterminowy, pokoje gościnne), sytuacja ulega zmianie. Jeśli z instalacji wodnej korzysta więcej niż 50 osób dziennie, obiekt ten przekracza próg narażenia i musi spełniać wymogi sanitarne dla obiektów priorytetowych.

2. Wydzielona część usługowa wytwarzająca aerozol wodny

Wielu deweloperów projektuje na parterach budynków mieszkalnych przestrzenie komercyjne. Jeśli w bryle bloku funkcjonują lokale użyteczności publicznej generujące aerozol wodny (np. strefa SPA, pływalnia, siłownia, klub fitness z ogólnodostępnymi natryskami, instalacja obsługująca tę konkretną część podlega rygorystycznym badaniom jakości wody, w tym badaniom na obecność Legionelli (o ile przewija się przez nią wymagana liczba osób).

3. Lokale „wrażliwe” w strukturze budynku

Podwyższonym rygorom monitoringu jakości wody (np. obowiązkowym badaniom na obecność bakterii lub ołowiu) podlegają lokale o szczególnym przeznaczeniu. Zalicza się do nich mieszczące się w części komercyjnej budynku:

• stacjonarną działalność leczniczą
• żłobki
• przedszkola
• placówki opiekuńczo-wychowawcze dla dzieci do lat 6

4. Indywidualna decyzja Sanepidu

Nawet w przypadku standardowych bloków mieszkalnych, Państwowa Inspekcja Sanitarna może w drodze decyzji administracyjnej nałożyć na zarządcę pełny reżim kontrolno-badawczy. Dzieje się tak zazwyczaj w sytuacjach kryzysowych, na przykład w przypadku stwierdzenia skażenia wody, wykrycia ogniska legionelozy w obiekcie lub gdy podczas kontroli wyjdą na jaw rażące wady instalacji wodnej.

Ocena ryzyka – wpływ braku dokumentacji budynku

Podsumowując: nie musisz odkładać procedury z powodu braku dokumentacji. Profesjonalna firma audytorska rozpocznie prace od inwentaryzacji stanu istniejącego z natury, co pozwoli na terminowe wywiązanie się z obowiązków prawnych.

Nie jesteś pewien, czy Twój budynek wymaga pełnej oceny ryzyka?

Skontaktuj się z naszymi ekspertami! W LegionellaControl.pl przeprowadzimy profesjonalną analizę prawną i techniczną Twojej nieruchomości, pomożemy w przygotowaniu procedur i zapewnimy bezpieczeństwo mieszkańcom.